A 2ª Seção do STJ, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos¹, consolidou entendimento de que, a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, não cabe mais ao devedor fiduciante purgar a mora (pagar as parcelas em atraso) depois da averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Nesse caso, resta ao devedor apenas o direito de preferência².
A decisão fortaleceu a estabilização no procedimento de consolidação de propriedade, reduzindo discussões sobre a “reabertura” do contrato nesses casos. Trata-se de um avanço para as cooperativas de crédito, que passam a ter uma maior segurança para recuperação de seu crédito devido após o imóvel ter sido devidamente consolidado.
1. Tema 1.288.
2. Previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997.
CONTEXTO
No procedimento de alienação fiduciária, o devedor fica com a posse direta do imóvel, mas a propriedade resolúvel pertence ao credor como garantia da operação de crédito. Verificada a inadimplência e não purgada a mora no prazo legal, após a intimação, ocorre a consolidação da propriedade em nome do credor e o imóvel segue para leilão público.
Ocorre que credores frequentemente se deparam com decisões judiciais que, à margem da previsão legal, admitem a purga da mora mesmo após a consolidação da propriedade, gerando prejuízo e insegurança jurídica na recuperação do crédito. Essa relativização compromete a segurança jurídica do procedimento e impacta negativamente a recuperação do crédito.
O QUE O STJ DECIDIU
O Superior Tribunal de Justiça definiu que a data da consolidação da propriedade em nome do credor (averbação na matrícula) é o prazo limite para o devedor purgar a mora. Após a consolidação de propriedade, o devedor fiduciante detém apenas o direito de preferência para readquirir o imóvel³.
Esse entendimento aplica-se a procedimentos de consolidação de propriedade iniciados após 11/07/2017⁴, ainda que o contrato garantido pela alienação fiduciária do imóvel tenha sido assinado antes da vigência da Lei. Ressalva-se que a redação do dispositivo foi atualizada pela Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias).
3. Nos termos do art. 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/1997.
4. Data de promulgação da Lei nº 13.465/2017, que alterou, em parte, a Lei nº 9.514/1997.
CONCLUSÃO
O Tema 1.288/STJ consolida um critério objetivo: a consolidação de propriedade ocorrida na vigência da Lei nº 13.465/2017 é o marco para o esgotamento do direito à purga da mora, preservando ao devedor apenas a preferência na reaquisição do imóvel.
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